房贷监管趋严 房贷额度继续收紧

  房地产信贷的红线再次被设定,针对银行差别化住房贷款的“五档分类”控制模型的正式启动,开创了2021年中国房地产市场调控的第一步。
 
  近日,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称“新规”),个人银行金融机构应当核算其房地产贷款余额和个人住房贷款余额的比例,应当符合中国人民银行和中国银行业保险监督管理委员会确定的管理要求。由中国人民银行和中国银行保险监督管理委员会确定的相应上限。
 

 
  华北和华南银行的许多人告诉记者,去年上半年,银行的抵押贷款额度相对宽松。从下半年开始,为响应监管要求,抵押贷款配额开始收紧。上述新规定出台后,抵押贷款额度将进一步收紧,这将影响一些银行在2021年第一季度的资产配置。“在去年年初,银行将在房地产上投入大量资金。房地产贷款和个人住房贷款的“良好开端”。但是,变化将在2021年第一季度发生。”很多人说。
 
  来自华中地区一家城市商业银行的人士告诉记者,目前,该银行的抵押贷款额度还不紧张,但预计春节后会发生一些事情,以减少个人住房贷款业务的比重。
 
  另一位大型国有银行家表示,在新规中加强监管的目的是促进房地产市场和金融市场的稳定健康发展。将来不可避免地会增加抵押贷款配额,但是抵押贷款配额的总数不一定会减少。在资产配置方面,监管仅旨在将银行抵押的比例控制在一定的合理空间内,并设定过渡期,以确保政策的顺利实施。
 

  房贷额度将继续收紧

 
  “自2018年以来,住房贷款规模收紧一直是一个问题,主要受到国家法规的影响。上述新规定进一步阐明了各家银行房地产贷款比例的上限,并为下一步银行抵押贷款投资提供了参考。最初模糊的概念已成为一个明确的指标。新规出台后,肯定会对一些银行产生影响,尤其是那些徘徊在上限的银行。一些银行将无法在2021年之前释放其储备业务并调整其年度任务计划。重新规划市场形势。”一名华北大型国有银行分行的个人贷款负责人对记者说。
 
  上述新规明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围,管理要求和调整机制。考虑到银行业机构的资产规模和类型等因素,设定房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例在两个阶段的两个上限,为超出上限的机构设置过渡期;建立区域差异调整机制。
 
  具体而言,新规在五档上划定了10条红线。其中,第一档是中资大型银行,房地产贷款和个人住房贷款的上限分别为40%和32.5%。第二档是中资银行,上述两个比例的上限分别为27.5%和20%。第三档是中小型银行和非县农村合作机构的上限分别为22.5%和17.5%。第四档是县域农合机构,上限为17.5。%,12.5%。第五档为级村镇银行,上限为12.5%,7.5%。
 
  上述负责人说:“与2020年下半年相比,我们目前的额度有所收紧。实际上,2020年上半年,银行抵押额度仍相对宽松,将从7月中下旬起收紧额度。”
 
  一家房地产机构的另一人告诉记者,他尚未收到有关该银行个人贷款业务的任何信息。对于个人购买者,无需过多担心。毕竟,在经济低迷时期,个人住房贷款对于银行来说是更有希望的资产。
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,目前,某些地区的抵押贷款额度很严格,但这可能与新规定没有太大关系。原因更多是由于先前贷款规模的快速控制。预计春节过后,抵押贷款额度将进一步收紧,但额度收紧并不意味着配额的减少,这主要体现在比例的减少上。此外,抵押贷款交付的速度和周期也会改变。
 
  记者了解到,早在2020年9月,一些大型银行已经收到通知,监管机构最近要求大型商业银行减轻压力并控制房地产贷款(如个人住房抵押贷款)的规模。年度与住房有关的新贷款不能超过所有新贷款的一定比例,可能约为30%。
 
  2020年12月2日,中国银行业和保险监督管理委员会主席郭树清发表了署名文章,指出自上个世纪以来,全球130多个金融危机中有100多个与房地产有关。在2008年次级抵押贷款危机之前,美国房地产抵押贷款当年超过GDP的32%。目前,我国房地产相关贷款占银行贷款的39%,大量债券、股权、信托等资金进入房地产行业。可以说,就现阶段我国的金融风险而言,房地产是最大的“灰犀牛”。
 
  “目前,房地产金融监管实施严格的监管政策,预计不会在2021年放松。但是,监管强有力地支持了房屋租赁市场,并且上述新规定将房屋租赁相关贷款纳入了计算范围。房地产贷款的比例。旧社区的改造和出租房屋的改革可能得到政策的支持。”严跃进说。
 

  银行股继续飘绿

 
  1月4日,银行股全线走绿。成都银行、兴业银行和郑州银行均下跌逾4%。1月5日,银行库存继续下跌。就上海和深圳股市而言,银行业下跌了0.66%。在近40家上市银行中,只有8家银行的股价小幅上涨。
 
  “自2021年股市开放以来,银行股的走势一直不太好,这与上述新规定的出台有很大关系。尽管长期以来一直在期待该行业的形成,的登陆系统影响了投资者的情绪。”一家城市商业银行的消息人士说。
 
  一份券商报告显示,截至2020年上半年,按个人住房贷款的比例,有39家银行(6家主要银行,9家股份制银行,15家城市商业银行和9家农村商业银行)占个人住房贷款的比例。上市银行贷款余额超标的有9家公司。从房地产贷款的比例来看,39家上市银行中有12家超过了警告线。四家银行超过两个百分点,另外八家银行超过两个百分点,它们主要是第一和第三层的银行(不排除与房屋租赁相关的贷款,因此数据很高)。
 
  金融监督研究所副所长周毅钦告诉记者,从短期来看,应该说总体比率是参照银行房地产贷款的现状确定的。大多数银行都在指标范围之内,只有少数相对积极的银行受到了影响。但是它也提供了足够的弹性空间来缓冲。因此,它不会对商业银行的短期经营状况产生重大影响,但值得关注的是,该政策是由中央银行和中国银行业监督管理委员会共同发起并纳入中央银行的宏观政策。-审慎管理,将再次改善对房地产信贷的监控。达到新的高度意味着,未来,商业银行希望大幅改变房地产信贷的可能性进一步降低。
 
  “这一信号具有很强的影响力。对房地产信贷的挤出效应将非常明显。同时,由于房地产行业在商业银行贷款中所占比例很高,因此资产质量目前总体良好,这直接降低了该银行的未来绩效利润改进的期望。”周毅钦说。
 
  关于建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场的影响,中央银行和中国银行保险监督管理委员会在回答记者时表示,目前,大多数银行金融机构符合管理要求,并且中国人民银行和中国银行业在贷款相关业务中,房地产贷款和个人住房贷款的比重基本稳定。超出管理要求的银行金融机构,必须合理选择业务调整方法,并每年合理分配业务调整规模,以确保调整步伐相对稳定,调整工作稳步有序。承受更大压力以减轻压力的单个银行将通过延长过渡期来区分,以确保政策的顺利实施。
 
  在“房住不炒”的背景下,该抵押贷款设立了“五档分类”,再加上去年针对房地产公司的三个红线,共同形成了房地产财务监管体系。
 
  2020年8月,住房和城乡建设部与中央银行在京召开了重点房地产公司座谈会,为重点房地产公司的资本监督和融资管理制定了三级规则--“三道红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不超70%;净负债率不超100%;“现金短债比”不小于1。
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